부동산 뷰파인더 (교통,철도,교육,신도시 등 개발계획)

검단신도시 사전청약 2차의 세부 내용이 공개되었습니다.

이번에 국토교통부가 사전청약 2차 분양지 중 검단신도시는 2단계 지역인

AA21블록이 대상지입니다.

AA21블록은 인천지하철1호선검단연장선 102역 북쪽으로 920미터 정도의 거리입니다.

도보로 걷기에는 약간 무리가 있을 수 있는 거리이고 버스로 두 정거장 거리입니다.

검단신도시 AA21블록은 74타입 442세대, 84타입 782세대로 총 1,224세대 대단지 아파트입니다.

사전청약이기 때문에 확정된 분양가는 아니지만

공개된 추정분양가는 74타입이 3억7천만원이고, 84타입이 4억2천만원 정도입니다.

현재의 검단신도시 아파트 시세를 생각한다면 상당히 메리트 있는 분양가입니다.

AA21블록 단지 배치도입니다.

붉은색이 74타입이고 파란색이 84타입니다.

남동향, 남서향으로 단지가 배치되어 있으며 2112동이 단지 뷰가 가장 잘 나올거 같습니다.

단지 앞이 유치원과 고등학교라서 전면동의 경우 해도 잘들고 뷰도 좋을거 같네요.

84타입 평면도 입니다.

무난한 4베이 평면이며, 현관 펜트리와 알파룸이 있습니다.

그리고, 하향식 대피시설을 갖춘 것으로 보입니다.

74타입 평면도입니다.

84와 비교할때 다른 부분이 없습니다. 크기만 조금 작아진 것으로 보입니다.

AA21블록은 검단신도시 2단계 지역에 위치하며,

단지 앞에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 다 모여 있는 학세권입니다.

102역에서 조금 거리가 있지만 모든 버스가 102역으로 이동할 것으로 보여

단지 앞에서 아무 버스나 타고 한정거장 또는 두정거장만 가면 지하철역에 도착할거 같네요.

성인 남자의 경우 920미터 정도이니 도보로 13분 정도 거리입니다.

건강을 위해 걷는 것도 가능할거 같습니다.

검단신도시는 서울에 가까이 위치해 있어서 김포공항, 마곡으로의 이동이 편리합니다.

#검단신도시 #사전청약 #AA21블록 #검단신도시2단계

3기신도시 제1차 사전청약이 마무리되어 그 결과가 발표되었습니다.

이번에 공급된 사전청약 물량은 인천계양, 남양주진접2, 성남복정1, 의왕청계2, 위례 로

총 다섯 곳 입니다.

이 중 공공분양은 인천계양 남양주진접2, 성남복정1 이렇게 3곳이며,

신혼희망타운은 인천계양, 남양주진접2, 성남복정1, 의왕청계2, 위례 총 5곳 입니다.

많은 사람들이 사전청약 결과가 나오기 전에 가장 높은 경쟁률이 나올 지역으로 예상한 곳이

바로 <위례>였습니다.

강남과 인접한 <위례>에 대한 선호도가 가장 높을 것으로 예상되었고

따라서, 이번 1차 사전청약시 최고의 경쟁률이 <위례> 일 것으로 예측을 하였습니다.

하지만, 결과는 달랐습니다.

3기신도시 1차 사전청약 결과를 보면 가장 높은 경쟁률은 인천계양신도시입니다.

84타입이 무려 381.1대1 이라는 경이로운 경쟁률이 나와서 

이번 사전청약에서 1위를 인천계양신도시가 차지하였습니다.

기대를 모았던 위례는 38.7대1이라는 전체 평균인 21.7대1을 넘기는 수준의 경쟁률이 나왔습니다.

다만, 신혼희망타운과 공공분양 각각 경쟁률을 보면

공공분양이 28.1대1이고 신혼희망타운이 13.7대1로 공공분양에 대한 인기가 더 높았습니다.

아무래도 신혼희망타운은 신혼부부만 청약할 수 있기에 청약대기자가 공공분양에 비해 

상대적으로 적었던거 같습니다.

381.1대1 이라는 엄청난 경쟁률이 나온 인천계양신도시 84타입의 평면도입니다.

무난한 4BAY 구조이며 방 3개에 알파룸이 있습니다.

현관에 대형 팬트리가 있으며 ㄷ자 주방을 갖추고 있어서 주부들이 좋아할 거 같고

양쪽으로 길게 뻗은 드레스룸이 있습니다.

깔끔한 구조를 갖춘 평면으로 괜찮아 보입니다.

사전청약에 당첨되시는 분은 정말 행운이겠네요.

#3기신도시 #인천계양신도시 #인천계양 #사전청약 #3기신도시경쟁률 #사전청약경쟁률

3기신도시인 인천계양신도시 A2블록 및 A3블록의 사전청약을 기대하는 사람들이 많습니다.

계양신도시는 인천시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원에서 개발됩니다.

가구수는 총 17,289호이고 계획 인구는 38,996명입니다.

계양신도시는 부천대장신도시와 인접해 있으며, 김포공항과 가까이 있습니다.

이 두 3기신도시는 교통망 구축에 있어서 함께 진행됩니다.

그리고, 동양지구와 귤현지구가 계양신도시 추진으로 인하여 긍정적 효과를 받은 지역이죠.

이번에 사전청약이 진행되는 곳은 A2블록과 A3블록 두 곳입니다.

동양지구 동양주공2단지 아파트와 해모로 아파트 앞쪽에 위치한 지역이어서

기존 동양지구 상권을 이용하기 편리한 위치입니다.

동양지구 당산초등학교와 가깝지만, 

A3블록 앞에 유치원, 초등학교, 중학교가 만들어지기 때문에 학교는 계양신도시 내 학교로 배정될거 같네요.

A2블록은 공공분양 아파트입니다.

총 747세대 중 사전청약 가능 세대는 709세대입니다.

전용 59제곱미터가 512세대, 전용 74제곱미터가 169세대, 전용 84제곱미터가 28세대 공급됩니다.

A2블록 앞에도 도로없이 AC3블록 주상복합 아파트가 들어올 예정이라서

전면동도 답답해 보일거 같네요.

59제곱미터는 타입이 총 5가지입니다.

59B타입과 59C타입은 구조가 좀 아쉽네요.

59A타입이 가장 무난하고 59E타입은 현관 옆에 엄청 큰 팬트리가 있네요.

74타입은 주방 옆에 알파룸이 있어서 주방 펜트리를 만들면 효과적일거 같고

84타입은 알파룸을 그대로 살릴 경우 식탁 놓기가 애매할거 같습니다.

결과적으로 알파룸의 가벽은 철거하는 것이 효과적일거 같네요.

A3블록은 신혼희망타운으로 공급됩니다.

총 공급 세대는 538세대이며 이중 사전청약은 341세대입니다. 

공급되는 평형은 전용면적 55제곱미터 단일평형입니다.

신혼희망타운이라고 55제곱미터 단일평형으로 만드는 것은 너무 획일적인거 같습니다.

신혼부부도 좀 큰 평수에서 살고 싶은 사람도 있는 법인데요.

타입은 A, B, C 세가지이며, 평형은 55제곱미터로 동일합니다.

A타입과 B타입은 구조가 비슷한데 B타입이 현관 펜트리가 커서 좋아 보입니다.

C타입은 구조가 좀 독특하고 드레스룸이 작은 편이라 선호도가 낮아 보입니다.

3기신도시 사전청약에 관심 있으신분들에게 도움이 되면 좋겠네요.

잘 고민하시고 미래를 위해 좋은 선택 하시기 바랍니다.

#3기신도시 #계양신도시 #신혼희망타운 #3기신도시사전청약

정부의 3기신도시 추진으로 이달 16일 입주자 모집공고가 있었고,

28일부터 사전청약이 시작됩니다.

인천계양은 서울, 부천, 인천이 생활권인 수도권 서부지역 요충지라고 말하고 있고

성남복정은 서울, 성남, 위례신도시를 연결하는 거점이라고 말하고 있고

위례는 서울과 인접하고 지구내 풍부한 녹지와 수변공간을 조성한다고 발표하였습니다.

16일 발표시 사전청약 예정분양가가 공개되었는데

이 예정분양가가 너무 고분양가라는 사람들의 지적이 많습니다.

사람들의 항의에 국토교통부는 보도자료를 발표하였고

보도자료의 내용을 보면 사전청약 추정분양가는 주변 시세의 60~80% 수준이며, 저렴하게 공급될 예정이라고 

다시 한번 주장하였습니다.

국토부가 주변 시세 보다 60~80% 저렴하다는 근거 자료로 제시한 것 중

계양신도시 자료를 보면 아래와 같습니다.

검단신도시가 평당 2천1백만원~2천2백만원으로 표시되어 있고

계양구의 3곳 아파트가 평당 1천6백만원~1천9백만원 수준으로 표시되어 있습니다.

이번 계양신도시 추정 분양가가 1천4백만원 수준이니 시세대비 70~80% 정도라는 것이

국토교통부 주장입니다.

물론 요즘 부동산 시장 상황을 보면 계양신도시도 높은 사전청약 경쟁률이 나올거 같습니다.

그만큼 부동산 시장이 뜨거운 상황입니다.

싸다/비싸다 논란 보다는 당첨만이라도 되면 다행이라고 생각하는 사람들이 많을거 같네요.

#3기신도시 #사전청약 #고분양가논란 

3기 신도시 사전청약이 이제 얼마 남지 않았네요.

이번 달 15일부터 3기신도시 사전청약이 진행됩니다.

사전청약을 앞두고 3기신도시 사전청약 예상 분양가가 공개 되었습니다.

1차 사전청약 대상지역은 인천 계양, 남양주 진접2, 성남 복정1, 의왕 청계2, 위례지구 입니다.

1차 사전청약 물량은 4400 가구입니다.

예상 추정 분양가를 보면 성남 복정1지구 공공분양 전용면적 51제곱미터가 5억8천만원~6억원 정도 라고 합니다.

전용면적 59제곱미터는 6억8천만원~7억원 정도에 나올거라고 합니다.

이 금액은 확정된 금액이 아니고 실제 본청약시에는 더 올라갈 수 있습니다.

정부는 그 동안 주변시세에 60% 수준으로 분양한다고 하였기에 

무주택 서민들이 크게 반발하고 있습니다.

남양주 진접2지구에서는 공공분양 전용면적 59제곱미터가 3억4천만원~3억6천만원, 

전용면적 74제곱미터는 4억원~4억2천만원에 공급된다고 합니다.

신혼희망타운 전용면적 55제곱미터는 3억1천만원~3억3천만원이라고 합니다.

의왕 청계2지구는 신혼희망타운 전용 55제곱미터가 4억8천만원~5억원이 예상되며,

위례 신혼희망타운은 전용면적 55제곱미터의 경우 5억7천만원~5억9천만원으로 추정됩니다.

인천 계양지구의 분양가는 공공분양 전용면적 59제곱미터가 3억5천만원~3억7천만원,

전용면적 74제곱미터 4억4천만원~4억6천만원이 예상됩니다.

신혼희망타운 전용면적 55제곱미터는 3억4천만원~3억6천만원으로 예상됩니다.

사전청약에 분양가는 이제 몇일 있으면 정확히 나올거 같습니다.

3기신도시 예정지 주변에 새아파트가 없어서 정확히 비교는 어렵지만 

시세보다는 30~40%씩 저렴하지 않은 것 같네요.

#3기신도시 #사전청약

3기신도시 사전청약이 7월부터 진행될 예정입니다.

사전청약 총 공급물량은 3만200가구 규모입니다. 

사전청약은 본 청약 이전에 미리 청약을 진행하는 것으로 싼 값에 내집마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

이번 사전청약 물량 중 85%가 특별공급입니다.

따라서, 특별공급이 아닌 일반분양을 기다리시는 분이라면 3기 신도시보다는 2기 신도시 중 

분양이 진행중인 검단신도시에 관심 가지는 것이 좋을거 같네요

7월15일부터 진행되는 3기신도시 1차 사전청약 물량은

계양지구 1,050 가구, 남양주 진접2지구 1,535가구, 성남 복정1지구 1,026가구, 의왕 청계2지구 304가구, 위례지구 418가구

총 11개 블록 4,333가구 입니다.

사전청약 물량의 절반이 신혼부부를 위한 신혼희망타운으로 공급되는 만큼

신혼부부가 절대적으로 유리하다고 생각됩니다.

<3기 신도시 사전청약 자격 요건 >

3기 신도시 사전청약 자격 요건은 크게 3가지가 적용됩니다.

첫째, 자격 요건, 둘째, 거주 요건, 셋째, 소득 및 자산요건입니다.

첫째, 자격 요건은 무주택 가구이며 주택청약종합저축 가입자이어야 합니다.

청약저축은 가입 후 6개월 이상, 납입 인정 횟수 6회 이상이어야 하며, 당연히 청약저축이 오래 가입/납입 하면 유리합니다.

둘째, 거주 요건입니다.

해당 주택 건설지역에 거주하거나 수도권에 거주하여야 합니다.

의무거주 기간이 있는 경우 본청약 시첨까지 거주하여야 합니다.

셋째, 소득 요건입니다.

월 평균 소득 100% 기준 3인 이하 603만원 기준입니다.

자세한 기준은 아래 '도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준' 을 참고하시기 바랍니다.

3기 신도시의 분양가는 아직 확정되지 않습니다.

사전청약시에도 확정 분양가는 알 수가 없습니다. 예상 분양가만 공개됩니다

국토교통부의 발표에 의하면, 

주변 아파트 시세에 70~80% 정도에서 결정될 것이며, 또는 9억원을 넘지 않는 선에서 결정' 할 것이라고

밝힌 바 있습니다.

3기 신도시인 계양신도시의 경우 전용면적 84제곱미터의 분양가는 5억원 정도일거라고

예상되고 있습니다

다음 달 입주자 모집공고시 분양가가 공개되겠지만, 이 분양가는 예상 분양가이고

확정 분양가는 2023년 본청약시에 결정되어서 공고되기 때문에 분양가는 추후 변동될 수 있습니다.

#3기신도시 #계양신도시 #사전청약 #사전청약자격 #신혼부부특별공급

3기신도시인 인천 계양신도시 지구계획이 확정되었습니다.

계양신도시의 위치는 인천시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원입니다.

면적은 3,331, 714 제곱미터이고 백만평 정도 되는 넓이입니다.

주택 1만7천 가구로 계획인구는 3만9천명입니다.

공식적인 사업 추진 기간은 2019년부터 2026년이지만 2026년 완공으로 되어 있지만,

2026년에 첫 입주하는 것 조차 가능할지는 미지수 입니다.

올해 7월에 사전청약을 진행한다고 하지만 

사전청약 후 빠르면 1년 후 보통 2~3년 후에 본청약을 진행하던 것을 감안하면

2026년 첫 입주조차 일정이 빠듯한 상황입니다.

공급되는 주택은 총 1만7289 가구이며 세부 현황을 보면 다음과 같습니다.

1. 공공임대 : 6,066 가구

2. 민간임대 : 628 가구

3. 공공분양 : 2,815 가구

4. 민간분양 : 7,618 가구

따라서, 공공임대+민간임대+공공분양 물량을 합치면 9,509 가구입니다.

전체 공급 가구수의 55%가 넘는 가구가 임대 아파트 및 공공분양 아파트입니다.

민간분양은 공급 숫자가 얼마 안되기 때문에 청약을 생각하셨던 분들의 실망이 클 거 같네요.

7월 사전청약 물량은 공공분양 709 가구, 신혼희망타운 341 가구 입니다.

입주예정은 2025년이지만 글쎄요???

계양신도시의 토지이용계획을 보면 북쪽에는 업무시설을 배치하였습니다.

그리고, 남쪽의 경우 계양신도시 외곽부분에 업무시설을 배치하였습니다.

아파트와 같은 주거지를 남쪽으로 배치한 것은 인천지하철1호선 박촌역을 이용할 수 있도록 하기 위해

교통 편의적 측면을 고려하여 배치한 것으로 보여집니다.

하지만, 박촌역을 도보로 이용할 수 있는 거리는 아닙니다.

계양신도시의 주택건설 계획도입니다.

민간분양으로 노려 볼 만한 불럭은 AC2-1블록, AC2-2블록으로 주상복합니다.

인천지하철1호선 박촌역 역세권이어서 계양신도시와는 별도로 매리트가 있어 보입니다.

계양신도시 주택건설 계획도에서 특이한 점은 다른 신도시와 다르게 공급 세대수에 비해 주상복합이 많다는 것입니다.

이렇게 적인 세대수에 7개블록이나 주상복합 부지가 있습니다.

그러다 보니 계획도상에 제대로된 상권블록이 만들어지 않았습니다.

보통의 경우 신도시 중심부에 중심상업지구가 있기 마련인데 그런 부분 없이 설계되어 있네요.

계양신도시는 인접한 부천 대장신도시와 함께 교통개선대책이 준비되어 있습니다.

하지만, 발표된 교통개선대책에는 지하철 계획은 존재하지 않고 도로개선대책과 S-BRT 계획만 발표되었습니다.

S-BRT가 아무리 신교통수단이라고 정부가 발표해도 사람들에게는 지하철 계획이 중요합니다.

지하철 계획이 교통의 편의성을 측정하는 기준이기 때문입니다.

현재 계양신도시 교통개선대책을 살펴보면 인근에 있는 인천지하철1호선 박촌역으로의 환승 연결과

김포공항으로의 환승연결, 그리고 부천종합운동장역으로의 환승연결 크게 세가지가 핵심으로 보입니다.

인천지하철1호선 박촌역에서는 계양역으로 이동하여 공항철도로 환승하여 서울역 방향으로 이동이 가능합니다.

이 경우 S-BRT > 박촌역 > 계양역 (공항철도) 총 2번의 환승이 이루어집니다.

김포공항에서는 공항철도, 9호선,5호선 환승이 가능하여 강북, 강남 모두 이동이 가능합니다.

이 경우 S-BRT > 김포공항 (공항철도, 9호선, 5호선) 총 1번의 환승이 이루어집니다.

따라서, 서울로 출퇴근하는 사람이라면 강북 방향이든, 강남 방향이든 간에 인천지하철1호선 박촌역으로 이동할 것이 아니라

김포공항으로 이동하는 것이 유리합니다.

부천종합운동장의 경우 현재는 7호선이 있지만 향후 GTX-B가 개통될 예정입니다.

현재 GTX-D가 뜨거운 감자로 이슈가 되어 있지만 김포~부천종합운동장역까지만 노선이 확정되어 있으므로

만약 이 노선으로 확정이 된다면 굳이 계양신도시 GTX-D 정차역을 만들 이유는 없어 보입니다.

계양신도시에서 부천종합운동장역으로 한정거장 가려고 비쌀뿐만아니라 지하 깊숙이 들어가는 GTX를 탈 사람은 없을테니까요.

GTX-D가 강남을 지나 하남까지 간다면 모를까........

#3기신도시 #계양신도시 #S-BRT #GTX

정부는 급격히 상승하는 부동산 가격을 안정화시키기 위하여 주택공급이라는 시그널을 국민들에게 주기 위해

3기신도시를 추진하고 있습니다.

3기신도시는 토지보상을 통한 택지수용을 통해 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보하여

공공주택 특별법을 근거로 주택을 공급하는 것으로 상당수의 공급대상 주택이 공공주택이며

일반분양 주택의 수는 매우 적습니다.

통상의 경우 신도시 개발은 많은 시간을 소요합니다.

따라서, 정부가 신도시를 개발하여 공급한다고 하더라도 국민들이 체감하는 주택공급과는 거리가 있습니다.

결국, 이렇게 부동산 가격이 상승하는 시대에 부동산 가격을 안정시키겠다는 목적으로

3기신도시 개발을 추진하는 건 실질적으로 상승하는 부동산 가격을 안정화시키지 못한 다는 것죠.

그럼에도 불구하고 정부는 3기 신도시 개발을 추진하고 있으며,

국민들에게 주택공급이 빨리 될 것이라는 눈속임을 하기 위해 '3기신도시 사전청약' 이라는 것을 진행합니다.

보통의 경우 아파트가 착공을 하는 시점에서 아파트 분양을 합니다. 

즉, 내가 아파트를 분양 받는 시점에서 아파트 공사가 시작된다는 거죠.

그런데, 정부가 진행하는 '3기신도시 사전청약' 이라는 것은 내가 사전청약에 당첨이 되더라도

아파트는 공사가 시작되지 않습니다.

실제 아파트가 공사를 시작하기까지는 2~3년 이라는 시간이 흘러야지만 가능하죠.

그런데, 정부는 아직 건설할 수도 없는 아파트를 '사전청약' 이라는 포장을 하여 청약을 진행합니다.

아파트가 건설되는데 보통 3년이 걸리니까

'3기신도시 사전청약' 으로 당첨된 사람은 최소 5년이상 기다려야 입주를 할 수 있다는 의미입니다.

결론적으로 첫 이미지에 정부가 명시한 

'분양시기를 앞당겨 공급함으로써 청약을 기다리는 무주택 실수요자들에게 양질의 주택을 제공합니다.' 라는 말은

사실상 앞당겨 주택을 제공하는게 아니라는 겁니다. 

(사전청약을 하지 않은 경우와 사전청약을 한 경우가 입주시기가 동일하다는거죠.)

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기본 청약 자격은 다음과 같습니다.

1. 무주택세대구성원 및 입주자 저축가입

신청자와 배우자 및 신청자, 배우자의 세대별 주민등록에 등재된 신청자의 직계존속 및 직계비속이 전원 무주택자이어야 합니다.

주택청약종합저축(청약저축 포함) 가입자 이어야 합니다.

2. 거주요건

사전청약시 해당 지역에 거주중이면 청약할 수 있으나 본청약 시점까지 거주기간을 충족해야 합니다.

투기과열지구는 2년이상 거주

3. 소득 및 자산 요건

공급 유형에 따라 소득 및 자산 요건이 다릅니다.

아래 표를 참고해 주세요.

공공분양과 신혼희망타운으로 크게 나눠지며,

공공분양은 일반, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 항목으로 분류됩니다.

신혼희망타운은 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모 가장으로 분류됩니다.

1차는 올해 7월에 진행될 예정이며, 

인천계양, 남양주진접, 성남복정, 의왕청계, 위례 입니다.

1차에서 가장 큰 규모는 남양주 진접이며 1천6백호입니다. 

2차는 올해 10월에 진행될 예정이며, 

남양주왕숙, 성남신촌, 성남낙생, 성남복정, 의정부우정, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종, 인천검단, 파주운정 입니다.

2차에서 가장 큰 규모는 남양주 왕숙이며 1천4백호입니다.

3차는 올해 11월에 진행될 예정이며,

하남교산, 시흥하중, 양주회천, 과천주암 입니다.

3차에서 가장 큰 규모는 과천 주암이며 1천5백호입니다.

4차는 올해 12월에 진행될 예정이며,

남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉, 부천역곡, 시흥거모, 안산장상, 안산신길, 동작구수방사, 구리갈매역세권, 고양장항 입니다.

4차에서 가장 큰 규모는 남양주 왕숙이며 2천3백호입니다.

나머지는 2022년에 진행한다고 하는데 내년에 대통령선거와 지방선거가 있습니다.

그 이야기는 정치적으로 매우 혼란한 시기가 다가온다는 것이지요.

과연 올해 계획한 '사전청약' 이 제대로 진행되는지 지켜볼 일입니다.

#3기신도시 #사전청약 #3기신도시사전청약