부동산 뷰파인더 (교통,철도,교육,신도시 등 개발계획)

검단신도시 전체 지도입니다.

이번에 공급되는 <누구나집>은 AA26블록, AA27블록, AA30블록, AA31블록으로 

총 4개 블록입니다.

<누구나집>은 주변 시세보다 저렴한 임대료(시세의 85~95% 이하)로 10년 동안 안심하고 거주할 수 있는

분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택입니다.

쉽게 설명하면 민간이 공공의 목적을 위해 아파트를 지어서 분양가를 확정한 후에

확정된 분양가에 10% 금액을 보증금으로 내고 10년동안 월세를 납부하다가

10년이 된 시점에서 10년전에 확정된 분양가로 아파트를 구입할 수 있다는 것입니다.

기존의 분양전환형 민간임대주택의 경우 분양전환시에 주변 아파트 시세를 적용하여

분양전환가를 책정하다 보니 많은 돈을 내고 살고 있던 아파트를 매수해야 했지만

<누구나집>은 분양가가 확정되어 있으니 10년 후에 확정된 분양가로 매수가 가능합니다.

AA26블록, AA27블록, AA30블록, AA31블록은 원당지구 서쪽에 위치합니다.

이 중 AA26블록은 인천지하철1호선검단연장선 103역과 가까운 편입니다.

단지 뒤 큰 도로를 건너면 바로 검단신도시 호수공원과 100주년 기념 도서관, 박물관이 위치하고 있어서

매우 매리트가 있는 단지라고 생각합니다.

AA27블록은 검단소방서 앞 사거리에 인천지하철2호선검단지선 201역이 가깝습니다.

단지 건너에 초등학교, 중학교도 위치해 있구요.

AA30블록은 단지 앞 수변공원이 있고 초등학교, 검단구청이 가깝습니다.

AA31블록도 초등학교, 검단구청이 가깝고 단지 옆이 갈산이라 녹세권입니다.

<AA26블록 : 우미건설>

평형 : 59제곱미터 (4억7천5백만원)

세대수 : 1,310세대

<AA27블록 : 금성백조주택 >

평형 : 84제곱미터 (6억1천3백만원), 74제곱미터 (5억4천1백만원), 60제곱미터 (4억4천1백만원)

세대수 : 1,629세대 (84-702세대, 74-765세대, 60-162세대)

<AA30블록 : 제일건설>

평형 : 84제곱미터 (5억9천4백만원), 59제곱미터 (4억2천4백만원)

세대수 : 418세대 (84-144세대, 59-274세대)

<AA31블록 : 극동건설>

평형 : 84제곱미터 (6억1천3백만원), 64제곱미터 (4억6천7백만원), 59제곱미터 (4억3천7백만원)

세대수 : 766세대 (84-78세대, 64-178세대, 59-510세대)

----------------------------------------------------------------------------------

AA26블록을 제외하고는 국민평형이라고 불리우는 84제곱미터 평형이 있습니다.

AA30블록만 5억9천4백만원이고 AA27블록과 AA31블록은 6억1천3백만원으로 동일합니다.

당첨 후 10년 동안 돈을 모아 집을 산다고 생각한다면

젊은 사람들에게 <누구나집>이 좋은 기회가 될 수도 있을거 같네요.

#검단신도시 #누구나집 #검단신도시누구나집

LH는 공공지원 민간임대주택사업(분양가확정 분양전환형) 민간사업자를 모집합니다.

대상사업지는 검단신도시 AA26블록, AA31블록 이렇게 두 곳과 

화성능동 A-1블록, 의왕초평 A2블록 총 4개 블록입니다.

검단신도시 AA26블록은 60제곱미터 이하 1,366세대입니다.

AA31블록은 60제곱미터이하와 60~85제곱미터로 구성되어 있으며 766세대 입니다.

AA26블록은 단지 뒤로 호수공원과 인천 100주년기념 도서관 그리고 박물관이 위치합니다.

인천지하철1호선 검단연장선 103역과도 가까운 편이어서 교통도 편리합니다.

AA31블록은 초등학교가 단지 옆에 위치해 있고 갈산과 수변공원, 검단구청이 가깝습니다.

분양가확정 분양전환형 임대주택인 누구나집은 임대조건 증액비율 상한을 5%이내로 규정하고 있습니다.

각 사업지구마다 이 임대조건 증액비율 상한이 정해지는데

검단신도시는 4.7% 이고, 화성능동은 4,3%, 의왕초평은 4.3% 이어서

검단신도시가 상한이 가장 높습니다.

<AA26블록>

AA26블록은 전용면적 59제곱미터로만 구성되어 있는데 매매가는 3억8천만원으로 책정되었습니다.

전세환산가는 2억9천만원이며 10년 후 확정분양가는 4억7천5백만원입니다.

<AA31블록>

AA31블록의 경우는 59제곱미터의 경우 매매가는 3억6천만원이며, 전세환산가는 2억8천5백만원,

10년 후 확정분양가는 4억3천7백만원입니다.

AA26블록 보다 동일 평형인데 가격이 좀 더 저렴합니다.

국민평형이라고 불리우는 전용면적 84제곱미터의 경우

매매가는 5억5백만원이며, 전세환산가는 3억9천만원,

10년 후 확정분양가는 6억1천3백만원입니다.

화성능동 84타입의 확정분양가가 7억2천8백만원, 의왕초평 84타입의 확정분양가가 9억5천6백만원인 것에 비하면

검단신도시는 매우 저렴한 가격으로 보이네요.

결국, 이름만 <누구나집>일 뿐 절대 누구나 살 수 있는 집은 아닙니다.

#누구나집 #검단신도시

검단신도시 공공지원 민간임대주택 민간사업자 공모가 진행됩니다.

해당 블록은 AA27블록과 AA30블록입니다. 

AA27블록은 60제곱미터~85제곱미터 이하이며 세대수는 1,629세대입니다.

AA30블록은 60제곱미터이하 309세대와 60~85제곱미터 155세대로 총 464세대입니다.

최고 층수는 둘다 20층입니다.

신청자격은 이 사업을 시행하고자 하는 단독 법인 또는 컨소시엄 입니다.

9월15일까지 참가의향서를 제출하며, 

11월8일 사업계획서를 접수하여야 합니다.

우선협상대상자는 11월말에 발표합니다.

위치는 AA27블록의 경우 인천지하철2호선 검단지선 역사 사거리쪽 블록이며

AA30블록은 검단구청 길건너 블록입니다.

AA27블록의 경우 향후 설치될 인천지하철2호선 역사를 도보로 이용이 가능하며,

AA30블록은 인천지하철2호선 완정역까지 도보 이동은 조금 무리일거 같습니다. (버스 이용시 4정거장 거리)

AA30블록이 단지 앞에 수변공원이 있어서 쾌적할거 같네요.

다만, 주택평형이 작고 세대수가 적은 것이 아쉽습니다.

AA27블록은 단지 옆에 유치원, 초등학교, 중학교 부지가 있어서 자녀 교육에 좋을거 같고

향후 지하철역이 만들어지면 교통도 편리할거 같습니다.

두 블록 모두 민간분양이 아닌 민간임대주택인 <누구나집>으로 공급된다는 점이 아쉽네요.

#검단신도시 #민간임대주택 #누구나집

정부가 청년 및 신혼부부 무주택자의 내집 마련을 위해 <누구나집> 사업을 추진합니다.

<누구나집> 사업은 분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대 사업입니다.

청년 및 신혼부부가 저렴한 가격으로 내집 마련을 할 수 있는 기회를 제공해 주고

주거서비스 사업모델을 바탕으로 부가가치 창출을 목표로 하는 새로운 유형의 주택입니다.

화성능동, 의왕초평, 검단신도시 이렇게 3곳에서 공급 예정이며,

그 중 검단신도시는 4개 블록이나 해당되어 총 4,225세대나 공급됩니다.

<누구나집>은 주변시세에 비해 저렴한 임대료를 받는 민간임대주택입니다.

일반공급의 경우 주변시세에 95% 이하로 받고

특별공급의 경우 주변시세에 85% 이하로 받아야 합니다.

민간임대의 기간은 10년입니다.

<누구나집>의 가장 큰 특징은

1. 임대 종료 후 주택처분 방식을 사전에 확정된 분양전환가격(확정분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양합니다.

2. 개발 이익을 사업자와 임차인이 공유합니다.

3. 협력적 소비와 공유경제에 기반한 주거서비스를 통해 가치를 생산하고 공유하는 플랫폼을 조성한다

   (카셰어링, 교육, 보육, 의료 건강, 뷰티, 식품, 케이터링, 세탁, 클린서비스, 반려동물 관리 등)

가장 중요한 비용과 수익에 관한 부분입니다.

임차인이 보증금으로 집값(확정분양가격)의 10% 이상을 납부합니다.

임대사업자는 총사업비에서 최대 연평균 1.5% 상승률을 적용하여 분양전환가격을 정합니다.

10년~13년 동안 임대기간 후 

임차인은 분양전환가격을 임대사업자에게 납부하고

아파트 소유권 및 추가 시세차익을 가져갑니다.

이렇게 보면 임차인에게 너무나 좋은 조건입니다.

임차인에게 좋은 조건이라는 것은 임대사업자에게는 좋지 못한 상황인거죠.

연평균 이익을 최대 1.5%로 제한을 하니 건설사들이 쉽게 참여하기 어렵습니다.

정부는 민간사업자의 내부수익률이 5% 이상 확보가 가능할 것으로 예상하고 있는데

글쎄요.......

이러한 구조에서 건설사들이 가장 쉽게 수익을 낼 수 있는 방법은 총 사업비를 부풀려

분양전환가격을 올리는 것입니다.

#누구나집 #검단신도시

더불어민주당 송영길대표는 집값의 6%~16%만 내면 최대 10년까지 거주가 가능한

'누구나집' 계획을 발표하였습니다.

'누구나집'계획의 내용을 보면 무주택자가 집값의 6%~16%를 내고 

10년간 거주한 경우 초기 분양가에 매수할 권리를 가지는 것이 핵심입니다.

이 `누구나집`은 공공지원민간임대방식입니다. 

공공지원민간임대주택 임대요건은 

1. 임대의무기간 : 10년

2. 임대료인상 : 5%이내

3. 초기임대료 : 시세의 85%~95% 이하

4. 공급대상 : 무주택자 우선공급(청년, 신혼 등 특별공급 20% 이상)

이 사업에 검단신도시 공동주택용지 부지도 '즉시추진가능' 지역으로 선정되었습니다.

검단신도시의 경우 총 4개 블록이 '누구나집' 시범사업부지로 선정이 되었는데

검단신도시 3단계 지역인 AA30블록, AA31블록, AA26블록, AA27블록 입니다.

AA30블록은 464가구 , AA31블록은 766가구가 건설되며, 총 1,230가구입니다.

2021년 하반기에 사업자를 선정한다고 하네요.

AA30블록의 경우 나진포천 수변공원이 단지 앞에 있기 때문에 전면동의 경우 수변뷰가 좋을거 같습니다.

단지 앞도 다른 아파트가 있는 것이 아니라 단독주택 부지라서 일조도 좋을거 같네요.

지하철역 및 중심상업지구와 거리가 좀 멀다는 것이 단점으로 보입니다.

AA26블록은 1,366가구, AA27블록은 1,629가구가 건설되며 총 2,995가구입니다.

이곳도 올해 하반기에 사업자를 선정한다고 합니다.

AA26블록은 인천지하철1호선 103역 중심상업지구와 그래도 가까운 편이지만

단지가 60제곱미터 이하 소형 아파트만 건설할 수 있기 때문에 좀 아쉽네요.

검단신도시 호수공원과 인천시 100주년 기념도서관이 길건너에 있다는 것도 장점입니다.

AA27블록은 인천지하철2호선 검단지선 역사와 가깝기 때문에 그점이 장점일거 같네요.

단지 앞이 단독주택 부지라서 단지가 답답하지는 않을거 같습니다.

하지만, 여당이 내세운 '누구나집'의 가장 큰 걸림돌은 과연 어느 건설사가 참여를 할 것인가입니다.

'누구나집'은 아파트 건설의 이익을 건설사가 가져가는 구조가 아닙니다.

건설사는 아파트를 지어서 약 10% 정도의 이익만 가져가라는 것이 여당의 요구죠.

또한, 사업시행자(건설사)에게 사회적 책임을 강화하고 있습니다.

전체사업비의 5% 이상 금액과 사업시행자의 이익(전체 사업비 10%)를 가져가지 못하고

집값 하락시 우선적으로 충당하도록 하고 있습니다.

제가 이해를 잘 못하고 있는 것인지 모르겠지만, 저 문구만 보면

만약 5억원에 분양을 했는데 10년 후 아파트 시세가 떨어져서 4.25억원이 되면

5억원을 받는 것이 아니라 4.25억만 받고 임차인에게 집을 넘기라는 의미로 보입니다.

아파트 가격이 오를지 떨어질지 모르겠지만 

이런 식이면 '누구나집' 사업에 참여할 건설사가 있을지 궁금해 집니다.

#누구나집 #더불어민주당 #검단신도시