부동산 뷰파인더 (교통,철도,교육,신도시 등 개발계획)

어떤 사물이나 현상에 대해서 사람들은 미리 생각을 정해 놓는 경우가 있습니다.

그런 경우를 바로 '고정관념'이라고 합니다.

이러한 고정관념은 오랜시간에 걸쳐 인식하지 못하는 사이에

외부에서 우리의 생각에 영향을 미치는 방식으로 일종의 쇠뇌와 비슷합니다.

이렇게 될 경우 우리는 우리의 머리속에 자리잡은 고정관념이

당연한 것이라 믿고 생활합니다.

제가 오늘 드리고 싶은 말씀은 바로 '투자와 투기' 입니다.

'주식' 이라는 단어를 놓고 뒤에 올 단어를 연상한다면 무슨 단어가 생각 나나요?

아마도 대부분은 '주식투자' 일 것입니다.

나는 '주식투자' 가 아니라 '주식투기' 가 생각난다 라고 말씀하시는 분은

아마도 없을거라 생각합니다.

그러면, 이제 다른 질문을 드리고 싶습니다.

'부동산' 이라는 단어를 놓고 뒤에 올 단어를 연상한다면 무슨 단어가 생각 나나요?

아마도 대부분 '부동산투기' 일 것입니다.

나는 '부동산투기' 가 아니라 '부동산투자' 가 생각난다 라고 말씀하시는 분은

아마도 없을거라 생각합니다.

그러면, 왜 주식은 투자이고 부동산은 투기일까요?

그런 오랜 시간 동안 우리의 머리속에 고정관념이 생겨서 그런 것입니다.

투자와 투기는 그 대상에 따라 구분되는 것이 아닙니다.

동일한 대상을 놓고도 투자가 될 수도 있고 투기가 될 수도 있습니다.

'투자' 와 '투기' 를 구분하는 방법은 단기간에 차익 실현이 목적이냐 아니냐가 판단의 요소라고 생각합니다.

주식도 단기간에 차익실현을 목적으로 뛰어든다면 

이 사람은 주식투자를 하는 것이 아니라 주식투기를 하는 것입니다.

하지만, 부동산은 단기간에 차익실현하기가 매우 어렵습니다.

그래서 부동산은 투기가 아니라 투자입니다.

부동산을 오늘 샀다가 다음 달에 팔아버리는 사람은 없습니다.

최소 2년 이상의 미래를 바라보고 구입하는 것이 부동산입니다.

'주식' 은 소액으로도 거래가 가능하지만 '부동산'은 그렇지 않습니다.

즉, 진입장벽이 상대적으로 높기 때문에 내가 참여하지 않은 그룹이 수익을 내는 것에 대해서

당연히 비판적으로 바라보는 시각이 존재할 수 밖에 없습니다.

결과적으로 내가 참여하지 못한 채로 다른 사람이 수익을 내는 것을 보면

배가 아플 수 밖에 없고 그 투자 방식에 비판을 하는 것입니다.

현재 정부의 부동산 정책 방향은 토지임대부주택, 환매조건부주택으로 많은 임대주택을 공급할테니

앞으로는 집을 구입하지 말라고 하고 있습니다.

누구나 여력만 된다면 '부동산투자'의 기회에 참여하고 싶어 합니다.

기본적인 욕구인거죠.

그런데 이 인간의 기본적인 욕구에 반대되는 정책을 정부는 추진하고 있습니다.

여력이 안되는 사람들에게는 정부의 정책이 맞습니다.

하지만, 여력이 되는 사람들에게는 정부의 정책이 안맞는거죠.

정부 정책에 의해서 부동산 시장의 물량은 자꾸 줄어드는데

상대적으로 여력이 되는 사람의 숫자는 늘어나고 있습니다.

물론 이 여력에는 본인 자금+은행 대출 이라는 방식으로 만들어지는 여력입니다.

그래서 가격이 폭등하니 정부는 은행 대출을 제한해서 이 여력이 생기지 못하게 막는 것입니다.

인간의 기본적인 욕구를 제한하는 정부가

과연 부동산 시장을 안정화 시킬 수 있을지 지켜보려 합니다.

#주식투자 #부동산투기 #부동산정책 #토지임대부주택 #환매조건부주택

경기도가 기존 토지임대부 분양주택의 장점은 살리고 단점을 보완해 저렴한 가격으로 주택을 소유할 수 있는 ‘기본주택 분양형(공공환매 토지임대부)’을 추진한다. 지난 7월 기본주택 장기임대형에 이은 경기도의 두 번째 무주택자를 위한 주거대책이다. 도는 법적 근거 마련을 위해 정부와 국회에 특별법 제정을 건의할 방침이다.

손임성 경기도 도시정책관은 17일 경기도청에서 기자회견을 갖고 ‘기본주택 분양형’ 정책제안과 함께 제도개선 계획을 발표했다.

손임성 도시정책관은 “최근 계속되는 주택가격의 폭등으로, 무주택자 서민의 소득수준으로는 주택을 쉽게 구매하기 어려운 현실이 됐다”며 “보편적 주거서비스 제공을 위해서는 무주택자들이 평생을 안정적으로 거주할 수 있는 다양한 주택유형이 제시돼야 한다”고 도입 배경을 설명했다.

경기도가 발표한 ‘기본주택 분양형’은 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH) 등 공공이 토지를 소유하고 주택만 분양하는 기존 토지임대부 분양주택의 장점은 살리면서 문제점을 보완한 새로운 유형이다.

현행 토지임대부 분양주택은 2011년 서울 서초와 2012년 서울강남에 각각 358세대, 402세대가 공급됐다. 문제는 전매제한 기간 5년이 지나면 개인 간 매매가 가능하기 때문에 당초 저렴한 가격의 주택을 무주택자에게 제공한다는 정책취지가 훼손되고 있다는 점이다. 이들 주택의 경우 최근 분양가 대비 6배가 넘는 호가를 기록하고 있어 분양을 받은 사람의 경우 수억원의 시세 차익을 얻는 등 투기 수단이 되고 있다.

이에 따라 도는 전매제한 기간 후 매매를 원할 경우 반드시 주택을 분양했던 공공기관에 환매하도록 하고 환매가격은 분양가격에 물가상승률 등을 감안한 조정액을 더한 금액으로 정해 투기수요를 차단할 계획이다. 예를 들어 싱가포르와 같이 시세차익의 최대 25%까지 인정하는 등의 방안이 있을 수 있지만 도는 향후 국회토론회, 전문가 간담회, 정부와의 협의 등을 통해 구체적 환매가격을 산정할 예정이다.

경기도 ‘기본주택 분양형’은 기본주택과 같이 입주자격 제한 없이 무주택자 누구나 입주가 가능하고, 매달 적정 토지임대료를 내며 평생 안정적으로 거주할 수 있다. 분양가는 건설원가에 최소 수수료만 더해 공급하고, 토지임대료는 토지매입비(조성원가) 또는 감정평가액에 지가상승분을 반영해 책정할 방침이다. 전매제한(의무거주)기간은 10년 이내로 정할 계획이다.

예를 들면 조성원가가 평당 2천만 원인 토지에 1천 세대(용적률 200%)를 조성할 경우 도가 시뮬레이션을 통해 예상한 추정 가격은 전용면적 74㎡(30평)의 분양가는 2억5,700만 원, 월 토지임대료는 60만2천 원 정도다.

손 도시정책관은 “낮은 분양가에 저렴한 임대료로 주택을 소유할 수 있고, 일부 시세차익도 기대할 수 있다는 점에서 이를 필요로 하는 무주택자도 있다고 본다”면서 “다만, 기본주택 분양형이 또다른 특혜가 되지 않게 하기 위해 공공이 영구적 환매, 토지임대기간 및 거주의무기간 확대, 자산가치 상승이익 환원시스템 마련, 공공의 토지소유권 보존장치 도입 등 제도개선을 통해 보완해야 한다”고 강조했다.

또한 기본주택 분양형(공공환매 토지임대부)은 역세권 등 입지가 좋은 곳에서 집 걱정 없이 평생 거주할 수 있는 ‘장기임대형 기본주택’이나 사회적경제주체가 시행하는 ‘경기도형 사회주택’과 함께 무주택자의 주거문제를 해결하는 다양한 대안 중 하나가 될 것으로 도는 기대하고 있다.

이에 따라 도는 경기도 ‘기본주택 분양형’ 공급이 가능하도록 특별법 제정을 건의할 예정이다.

경기도 ‘기본주택 분양형’ 특별법 제정(안) 주요내용은 ▲주택은 공공이 영구적 환매 ▲토지임대기간 50년, 거주의무기간 10년으로 확대 ▲자산가치 상승이익 사회환원 ▲공공의 토지소유권 보존장치 마련 ▲민법상의 환매기간 및 지방공기업의 환매조건계약 체결금지 조항 미적용 ▲주변 주택가격을 고려한 재공급 가격 설정 ▲적정한 토지임대료 조정 기준 등이 포함돼 있다.

이와 함께 도는 ▲공공택지지구 및 개발제한구역 해제시 택지를 조성원가로 우선 공급 ▲주거종합계획에 기본주택 분양형(공공환매 토지임대부) 공급계획 반영 ▲토지매입 및 건설비 지원을 위해 주택도시기금 등 공공지원 근거 마련 등 분양형 기본주택에 필요한 ‘주택법’, ‘공공주택특별법’, ‘지방공기업법’ 등의 관련 법령과 지침 개정을 정부에 건의할 계획이다.

또 내년 초 국회토론회와 컨퍼런스 개최를 통해 관련 제도 개선의 필요성을 공론화해 우선 특별법 제정을 추진할 방침이다

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경기도가 '기본주택 분양형' 이라는 방식의 주택을 공급하는데

그 내용을 살펴보면 현재 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 주장하는 방식입니다.

즉,

한국토지공사, 경기주택도시공사가 토지를 소유하고 주택을 공급하는

'토지입대부 주택' 방식이며,

전매제한 기간 후 매매를 원할 경우 반드시 주택을 분양했던 공공기관에

매도하는 조건인 '환매조건부 주택 방식입니다.

이 경우 아파트의 매매가격은 분양가격+물가상승률입니다.

정리해보면,

한국토지주택공사(LH)나 경기도주택도시공사(GH)가 분양하는

74제곱미터(30평)아파트에 청약을 넣어서 당첨이 될 경우

10년간 의무거주(전매제한)를 해야 하고

거주하는 동안 토지는 내 것이 아니므로

매달 토지임대료 명목으로 60만2천원을 납부하고

10년 후 내가 아파트를 매도할 때는 분양한 공공기관인 LH나 GH에게만 팔 수 있고

이 때 아파트 매매가는 분양가+물가상승률 금액만 받고

아파트에서 나가야 한다는 거네요.

ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

이런 거 누가 분양 받나요?

보증금 2억5천7백만원에 월세 60만2천원씩 내면서 사는 것과 뭐가 다른가요?

평생 정부에 월세 내며 살라는거잖아요....ㅎㅎㅎ

국민들이 원하는게 뭔지 정부는 정말 모르나 봅니다.

#토지임대부주택 #환매조건부주택 #변창흠 #경기도 #이재명 #LH #GH

문재인 정부가 추진하는 부동산 대책의 끝판왕이 나올거 같습니다.

바로 토지임대부 주택과 한매조건부 주택입니다.

이 두가지 정책에 대해서 적극적으로 주장하던 사람이 바로 

이번에 국토교통부장관 후보로 지명된 변창흠 LH사장입니다.

변창흠 LH사장은 학자시절부터 주거취약계층에 대한 주거복지에 관심이 많았고

공공임대주택 확대와 토지개발에 대한 이익을 불로소득으로 간주하고

이 이익을 모두 국가가 환수해야 한다고 주장하였습니다.

또한, 임대차 기간을 3+3인 6년으로 해야 한다고 과거부터 주장해왔죠.

이제 정부의 정책 수립에 최고점의 자리를 맡게 되었기에

그가 주장하는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택에 대한 관심이 높은 상황입니다.

토지임대부 주택이란?

토지임대부 주택은 건물은 개인이 소유하고 대신 토지는 국가가 빌려주는 형태의 주택입니다.

일반적인 민간분양(토지+건물)과는 달리 건물가격만 분양하는 방식입니다.

토지가격이 빠져 있으니 분양가가 상대적으로 저렴합니다.

대신, 매월 정부에 토지 임대료를 납부하여야 합니다.

또한, 매도시 건물만 매도하는 것이기에 감가상각이 발생할 수 있습니다.

환매조건부 주택이란?

환매조건부 주택은 분양을 받은 이후에 주택 매각시

LH 등 공공기관에 되파는 조건으로 분양하는 주택입니다.

집주인이 마음대로 다른 사람에게 팔거나 증여할 수 없다는 것입니다.

이 경우, 부동산 가격 상승에 따른 시세차익을 가져갈 수 없습니다.

LH 등 공공기관이 주변 아파트 시가가 아닌 공급원가에 일정 이자만 붙여서

집주인에게서 매수하기 때문입니다.

그러면 왜 정부는 민간분양 아파트를 공급하지 않고

토지임대부 주택과 환매조건부 주택 방식으로 공급하려고 할까요?

분양자에게 시세차익을 주어서는 안된다고 생각하기 때문입니다.

분양에 당첨되었다는 이유로 시세차익을 가져가게 되면

분양 받지 못한 사람들과 자산 격차가 발생하게 된다는 것이 이유입니다.

분양에 당첨이라는 것도 많은 노력과 준비가 필요한건데

불로소득이라고 생각하니 좀 어이없긴 합니다.

변창흠 후보자는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 합쳐서

'공공자가주택' 이라는 괴상한(?) 용어로 명명하였습니다.

변창흠 후보자는 지난해 '황해문화' 기고에서

'공공자가주택을 적극 도입하고, 개발이익을 환수하면서도 주택가격을 안정시킬 수 있다'고 하였습니다.

이번 국회에서 주택법 개정을 통해 

토지임대부 주택을 팔때 공공기관에 되파는 조건을 의무화 했습니다.

즉, 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 요건을 법률에 넣은거죠.

이제 LH에서 공급하는 토지임대부 주택을 구입하는 사람은

아파트 건물 값만 내고 분양을 받았다가 나중에 건물값+이자만 받고

LH에 다시 팔아야 합니다.

분양을 통해 오로지 '집 사용권' 만을 가지는 거죠.

이런 주택이 국민들에게 얼마나 인기가 있을지 지켜봐야겠습니다.

#토지임대부주택 #환매조건부주택 #공공자가주택 #변창흠국토교통부장관 #문재인정부